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你永远不能理解我们的专家，是在替谁说话。
前阵子被戏称为“传宗接贷”“贷贷相传”的「接力贷」热度刚散，又一个与房贷相关的热梗起来了——
面对年轻人买房依然困难，面对我国是全世界房贷利率最高的国家之一，近日北师大房地产研究中心主任董藩表示：
年轻人，考没考虑过用退休金还贷？
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什么情况？
原来，最近又有专家感慨于年轻人被高房价吓得不敢买房、不敢生育，于是本着关爱年轻人的初衷，就建议“咱必须照顾低收入人群，尤其是照顾年轻人买房。
可是他接下来的建议就很扯淡了：“建议首付降低为15%-20%，延长贷款时间至40年。”
此话一出，网友立刻炸锅，有人戏称：这不是割韭菜，这是要连韭菜芽都连根薅了。
也有人抱怨：这一代年轻人招谁惹谁了，没享受到楼市红利不说，现在还要为高房价买单！
什么意思呢？嫌年轻人还30年的房贷还不够，应该再多还十年？我们简单算下延长房贷时间会发生什么？
假设250万总价的房子，20%首付50万，贷款80%，按揭200万，4.9%的利率。
如果贷30年，月供10614元，总利息182万。如果贷40年，月供9511元，总利息256万。多贷10年，利息就多了74万！而每月房贷才少了1100元。
所以，这个建议就是个巨坑！
分期40年，将需要保持稳定收入的年限直接拉到了退休。贷款是基于我们对未来收入增长得预期，试想下普通退休职工如果70岁了还在还银行月供，届时面临的压力可想而知。
要是房贷延长至40年，很可能发生房子都已经报废，而贷款还没有还完的情况，那银行面临的断供风险将极大增加。
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但骂归骂，如果我们先放下对专家身份的偏见，就事论事，或许真的可以讨论下“降低首付比例，延长贷款期限”这个建议本身
是否真的可以解决当下市场的燃眉之急？
是否真的有利于楼市和经济的长远发展？
先说说楼市基本面：当下楼市虽局部有复苏势头，但是仍盖不住整体上的萎靡。而如今最迫切的事，除了拯救成交量，更重要的是挽救市场信心。
降低购房门槛，进一步释放需求。翻译成大白话就是，让想买房的人都能够买得起，让想换房的都能够换得起。
比如前面的例子，250万总价的房子，首付30%是75万，20%是50万，15%的话37.5万，首付直接降了50%！
这对于那些一下子拿不出这么多首付款，但又有真实需求，且急于上车or置换的客户，确实很友好。
但今天的楼市短期是靠降首付能解决的吗？
显然不是，市场信心高涨的时候，首付提高多少人抢着入市，经济下滑、人口流失的小县城，房价跌到5万、10万一套也无人问津。
就算长期来看，经过20多年跨越式发展，我国地产存量基数庞大，整体严重过剩。
而联合国则对于中国人口的发展现状作出了预测：2050年，中国人口会降至11亿左右。
而且这两年，死亡人口已经逐渐赶上出生人口！意味着中国人口开始进入负增长呢个阶段！房子越来越多，年轻人越来越少，谁来接盘呢？
低首付，延长贷款期限，会不会刺激大量原本不具备购房能力的投资者“激情上车”？进而重新推动房价上涨，炒房潮再度袭来，造成更大的楼市泡沫和系统性风险？
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最后再聊聊我的两点看法：
1、这建议本质上和“朝三暮四”的故事一样；
私以为，专家要真想关爱年轻人，鼓励年轻人上车，那不如提议想想措施怎样降低房价、降低房贷利率来的实际。
比如房贷利率从去年高位的5.6%左右降到目前最低4.35%，贷款100万，月供实打实得降低1000多。
而且目前比首付门槛更重要的，明明是期房停工、烂尾带来的信心不足和民生风险。
至于降低首付比例这些事，还是等大家恢复信心，恢复对未来收入增长的预期后，再提吧。
2、对于买房者，还是那句说烂了的话；
买房之事，核心的需求只有一个，买得起。
特别是首套房的刚需，一定要在自己承受范围内，否则就算勉强上车，后面也终究开不稳，为了买房影响到自己的生活这事不可取。
最近的失业、断供、法拍……各种新闻就是最好的例子。
今年的置业机会或许有，但前提是你自己要有抗风险能力。
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