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你永远不能理解我们的专家,是在替谁说话。
前阵子被戏称为“传宗接贷”“贷贷相传”的「接力贷」热度刚散,又一个与房贷相关的热梗起来了——
面对年轻人买房依然困难,面对我国是全世界房贷利率最高的国家之一,近日北师大房地产研究中心主任董藩表示:
年轻人,考没考虑过用退休金还贷?
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什么情况?
原来,最近又有专家感慨于年轻人被高房价吓得不敢买房、不敢生育,于是本着关爱年轻人的初衷,就建议“咱必须照顾低收入人群,尤其是照顾年轻人买房。
可是他接下来的建议就很扯淡了:“建议首付降低为15%-20%,延长贷款时间至40年。”
此话一出,网友立刻炸锅,有人戏称:这不是割韭菜,这是要连韭菜芽都连根薅了。
也有人抱怨:这一代年轻人招谁惹谁了,没享受到楼市红利不说,现在还要为高房价买单!
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什么意思呢?嫌年轻人还30年的房贷还不够,应该再多还十年?我们简单算下延长房贷时间会发生什么?
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假设250万总价的房子,20%首付50万,贷款80%,按揭200万,4.9%的利率。
如果贷30年,月供10614元,总利息182万。如果贷40年,月供9511元,总利息256万。多贷10年,利息就多了74万!而每月房贷才少了1100元。
所以,这个建议就是个巨坑!
分期40年,将需要保持稳定收入的年限直接拉到了退休。贷款是基于我们对未来收入增长得预期,试想下普通退休职工如果70岁了还在还银行月供,届时面临的压力可想而知。
要是房贷延长至40年,很可能发生房子都已经报废,而贷款还没有还完的情况,那银行面临的断供风险将极大增加。
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但骂归骂,如果我们先放下对专家身份的偏见,就事论事,或许真的可以讨论下“降低首付比例,延长贷款期限”这个建议本身
是否真的可以解决当下市场的燃眉之急?
是否真的有利于楼市和经济的长远发展?
先说说楼市基本面:当下楼市虽局部有复苏势头,但是仍盖不住整体上的萎靡。而如今最迫切的事,除了拯救成交量,更重要的是挽救市场信心。
降低购房门槛,进一步释放需求。翻译成大白话就是,让想买房的人都能够买得起,让想换房的都能够换得起。
比如前面的例子,250万总价的房子,首付30%是75万,20%是50万,15%的话37.5万,首付直接降了50%!
这对于那些一下子拿不出这么多首付款,但又有真实需求,且急于上车or置换的客户,确实很友好。
但今天的楼市短期是靠降首付能解决的吗?
显然不是,市场信心高涨的时候,首付提高多少人抢着入市,经济下滑、人口流失的小县城,房价跌到5万、10万一套也无人问津。
就算长期来看,经过20多年跨越式发展,我国地产存量基数庞大,整体严重过剩。
而联合国则对于中国人口的发展现状作出了预测:2050年,中国人口会降至11亿左右。
而且这两年,死亡人口已经逐渐赶上出生人口!意味着中国人口开始进入负增长呢个阶段!房子越来越多,年轻人越来越少,谁来接盘呢?
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低首付,延长贷款期限,会不会刺激大量原本不具备购房能力的投资者“激情上车”?进而重新推动房价上涨,炒房潮再度袭来,造成更大的楼市泡沫和系统性风险?
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最后再聊聊我的两点看法:
1、这建议本质上和“朝三暮四”的故事一样;
私以为,专家要真想关爱年轻人,鼓励年轻人上车,那不如提议想想措施怎样降低房价、降低房贷利率来的实际。
比如房贷利率从去年高位的5.6%左右降到目前最低4.35%,贷款100万,月供实打实得降低1000多。
而且目前比首付门槛更重要的,明明是期房停工、烂尾带来的信心不足和民生风险。
至于降低首付比例这些事,还是等大家恢复信心,恢复对未来收入增长的预期后,再提吧。
2、对于买房者,还是那句说烂了的话;
买房之事,核心的需求只有一个,买得起。
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特别是首套房的刚需,一定要在自己承受范围内,否则就算勉强上车,后面也终究开不稳,为了买房影响到自己的生活这事不可取。
最近的失业、断供、法拍……各种新闻就是最好的例子。
今年的置业机会或许有,但前提是你自己要有抗风险能力。
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